以房养老模式预期将有广阔市场前景和社以房养老——理论模式与现实的可行性

【文章摘要】我国正快速步入老龄化社会，如果仅仅依靠现行的养老保障制度和传统的家庭养老模式，将很难应对必然到来的老龄化危机。经对房地产、社会保障、养老保险及制度学的若干思想与方法的融汇综合考虑，设想建立一种新的养老保障模式——以房养老模式。

   【关键词】以房养老；养老模式会需求，具有重大理论意义和可操作性

在“未富先老”的国情下，如何切实解决好老龄人老有所养，确保他们的生活质量，成了摆在政府面前代写的大问题。而“以房养老”这种方式将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全，实现保险金“从养老中来，到养老中去”的循环。

一、概念的提出笔者提出以房养老的基本设想，是考虑家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论，将住房这种不动产通过一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。以房养老(HECM),也可称为反按揭,住房反向抵押贷款,是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,相应的金融机构对借款人的年龄、预期寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后,按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息,并按人的平均寿命,将其房屋的价值分摊到预期寿命年限中去,按年或月支付现金给借款人,一直延续到借款人去世。它使得借款人可以提前支用该房屋的销售款,借款人在获得现金的同时,继续拥有房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后,相应的金融机构获得房屋的产权,进行销售、出租或者拍卖,所得用来偿还贷款本息,并同时享有房产的升值部分。

二、社会背景。1.住房商品化，居者有其屋，存在广泛的潜在市场，为家庭借此模式养老奠定了物质基础。第五次人口普查数据显示，我国城市人口中有751224户购买商品房，占城市家庭户口的9.2％；533396户购买经济适用房，占6.5％；2401075户购买原公有住房，占29.4％；加上26.8％的家庭户自建住房，拥有住房的城市家庭户达到了587万户，占总个数的72％。由此可见，以房养老业务有庞大的潜在市场。2、独生子女政策加快老龄化社会到来，推动以房养老的实行。在养老保障体制并不健全，实施独生子女政策的情况下，未来“4＋2＋1”家庭结构模式将占主导地位。如果老年人的子女无力或不愿承担赡养义务，“倒按揭”不失为一种很好的养老转换途径。3、核算意识、理财观念深入人心。老年人到了退休年龄，养老虽有社会养老保险提供退休金，但退休金要低于工作时的收入，可能会降低老年人的生活水平。所以，需要多渠道筹集养老金。住房是家庭财富的重要组成部分，如果能将老人死后剩余的住房价值提前变现，就可以极大地改善老年人的生活质量，而这丝毫不会影响到老年人现在的生活，只是通过一种金融手段盘活了住房这笔巨大的不动产。4、社会保障制度不够健全，资金缺口大，政府和尚不能完全担当社会养老的重任。的老龄化问题越来越严重，虽然目前的社会养老政府起着主要的作用，然而由于我国人口基数大，政府难以承受养老的巨大资金。从理论上说，以房养老具有较强的可操作性，也是解决养老资金的一个重要思路，它既能盘活房屋存量，又解决了社会保障问题。

三、新型模式及可行性分析笔者从“以房养老”的前提（房屋产权）和合理处置产权的角度，认为从理论上可采取的几种模式:对于目前还未能获得房屋所有权的老龄人来说，如果想加入“以房养老”的行列，可以采用合资购房养老模式：合资购房养老，就是针对这样一群购房资金不足老龄人，他们可以向银行申请贷款购房，贷期内不必还本付息，身故后用该住房还贷。合资购房可以解决老人的居住问题，还可以以变相投资的方式获得房屋带来的收益，但是合资购房的产权分割是最容易产生问题和矛盾的。所以，在合资购房之前一定要签订合资购房协议书，明确产权的分配。由于银行借此参与房地产投资，对于房地产行业来说面临着更大的不确定因素。对于拥有房屋所有权的老龄人来说，可以选择以下模式：1.反向抵押贷款。这种模式适合拥有房屋所有权者，特别是空巢老人家庭。对于反向抵押贷款模式金融机构和老人共同面对房地产风险，同时老人也能从中获得抵押的贷款提高生活质量。国外比较盛行，我国金融工具不够健全完善，该业务还在探索之中。2.售房养老。老人把住房所有权出售给特定机构，使用权继续保留到死亡为止，老人用房款养老。这种模式和反向抵押贷款最大的区别是房屋所有权和面对房地产风险问题上。售房养老主要面临的是传统观念的障碍。3.住房置换。老人可以将自己的大房子售出，在郊区换购小房，用差价款来养老。而且，目前我国的养老、医疗等保险都可以转移。这种模式主要出于老人的意愿，可行性较强。4.住房出典。老人将房子出典给金融机构，获得一定典当金来提高生活质量。老人的子女可以选择把该房产买回，待老人去后，子女只需要把这些年金融机构支付给老人的总额偿还，再按消费贷款利率支付利息，那么房子仍旧是子女的。5.将房子抵押给养老院，养老院负责养老。老人把房子抵押给养老院，经公证后可入住老年公寓，并重申免交一切费用，而房屋产权在老人逝世后归养老院所有。2005年4月南京市私营的汤山留园老年公寓首家推出了此种以房养老”模式。幸福人寿已成为首个试办此业务的公司。6.异地集中养老模式。在环境优美、便利但经济不发达地域，建立大规模养老基地，有专人护理，将都市的老人移居于此养老，原房由债权人另行处理。这种养老模式减低养老成本，提升养老质量，解决老人的孤独问题、生理护理问题、日常起居饮食和娱乐问题等。以上选择模式的可行性分析：（1）房子价格问题。以房养老存在着两个阶段的房产价格问题：签约时的价格和老人临终债权人收回房子时的价格。这就需要房地产评估行业的加入，但是房地产风险是无法避免的，284商业MODERN BUSINESS广角Wide Angle分析消费者的消费行为,探究消费者消费行为的性，是企业开展市场竞争的一种主要分析工具，是企业营销策略制定的基础，是企业品牌塑造与提升知名度、美誉度的重要手段。

1、消费者高职服务的消费决策过程。若把学校比做，教育是其为学生提供的一种服务，学生则是教育服务的消费者。从消费者消费行为分析看，消费者的消费决策过程主要由引起需求、收集信息、评价方案、决定消费和消费后行为五个阶段构成。从教育服务消费者学生的报考情况来看，其报考决策过程也可分为：确认高等教育需求、教育信息收集、评估比较、接受或报考、来校后的评价五个阶段，如图1所示。学生经过十余年寒窗苦读，其主观愿望就是希望学业有成，能够进入高等学府继续深造，将来有一个好的事业前景，同样也是学生家长的美好愿望与寄托。但普通本科层次教育资源的有限性，决定了有相当一部分学生仅能参加大专高职层次的教育，还有一部分学生则因落榜而只能选择其他形式的教育如：自考、成人高考、职业技能培训教育等，或者选择复读来年再参加高考。由此可见，在我国高等教育资源的有限性与大众渴望接受高等教育的巨大需求性之间的供需矛盾仍将持续较长时间，高等教育由大众化阶段进入普及化阶段仍有很长的艰辛之路。学生一旦产生接受高等教育的需求后，在选择报考学校与专业时，一般从四个方面获取相关信息：一是个人信息来源，如：家庭、邻居、老师、同学等；二是市场来源，如：招生广告、招生咨询会、招生人员的宣传等；三是公共来源，如；报纸、电视、等大众传媒、所在学校推介、教育部门公布的信息等；四是个人经验感受，如：个人去学校实地参观了解。从信息收集难易程度来看，学生主要是依靠前3个方面，而第四个方面信息来源，因受资金、地域距离、等因素约束，一般获取亲身体验信息的难度大、成本高，需借助其它方式来解决，如：高等学校提供学生参观的资助。2、消费者高职教育服务的消费抉择行为模式。由于教育投资是家庭的一项重要决策，每年需花费一万多元，选择何所学校就读学生及家长都比较慎重，其抉择行为属理性消费行为模式，且家庭成员高度介入。其评价学校和选择报考模式一般为以下形式，如图2所示。在学校选择方面，学生受诸多因素影响。这是由于学生所处的年龄段决定了他们比较单纯，希望独立思考与抉择，渴望我们以学生报考高职高专院校的心态为例进行分析，由于高职高专层次院校较多，在社会公众中有品牌影响力的院校寥寥无几，各校所设专业很多相互重叠与雷同，学生选择学校的主要是考虑对学校的熟悉程度和学校的环境，能否学到专业技能，毕业后能否由学校负责推荐工作，其抉择易受媒体宣传、老师及招生人员的引导所左右，但其个人态度至关重要。学生家长主要关心的是学生的就业率高低、离家远近程度、孩子毕业后的工作推荐。其抉择受孩子、媒体宣传的影响较大，其态度是关键。学生及家长在对学校的熟悉程度方面主要取决于媒体宣传、招生人员推荐的力度与学校在当地的形象、口碑及知名度的高低。学生来校就读后，会从刚开始的入校新鲜感，进入验证其选择的正确与否阶段。从多方面，如：教学、生活、管理、服务、师资水平等方面与外校、招生宣传中的内容进行比较和评介，其对就读学校的满意与否、满意度高低，会在原籍地产生一定的传播扩散效应，从而直接影响到学校在当地的形象与口碑。高职院校从消费者的需求入手,分析消费者如何引起高职教育需要、寻找信息、评价行为、决定消费和消费后行为的全过程，可获得诸多有助于满足消费者需求的有用信息,便于采取有效的招生营销措施，稳定生源，树立高职教育品牌。同时，需要有很健全公正的做后盾，机构参与房地产领域，政府应该从中协调防止房地产受某些机构支控，房价飙升。（2）观念问题。以房养老面临着严重的观念障碍，人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”。笔者提出的住房出典模式很好的解决了这一障碍问题。老人将住房出典获得养老金，缓解了子女资金周转问题，同时充分发挥了房子带来的福利作用。子女只需要付完出典期间金融机构付予老人的总额就可以收回原有房子，实则是为子女延缓了支付养老消费的一种方案。（3）拓展金融业务多元化的。无论是合资购房养老还是其他的以房养老模式，都带动银行、保险等机构都参与其中。使得金融机构将社会责任和盈利目标紧密的结合在一起。有效的促进社会正常的转型机制的运作和发展。

四、以房养老的实际意义1、老年人出售自有住房以养老，有效解决养老资金来源，减轻家庭养老负担，有利于调节家庭生活，为家庭拥有资源的优化配置提供一种新的思路。以房养老将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全、收益稳定可靠的投资出路，减轻社会和家庭养老的压力。2、激活房地产交易市场，刺激内需，增强中老年人购建住宅、晚年幸福生活的积极性，增加国民经济的新的增长点。为金融保险机构的业绩利润增长开辟一条新的通道，2004.10达到一种保险资金“从养老中来，到养老中去”的新型循环机制。3、倡导儿女独立自强，老人自我保障，减轻老人和儿女的养老负担，组建适应市场经济体制的新型代际关系。

五、结语以房养老作为一种新型的养老模式，是对现行养老制度的补充和完善，它有利于提高老年人的生活质量，减轻国家和社会的养老压力，是真正的把钱花在最关键的地方。当然，作为一种新型的经济模式，“以房养老”的运行必然面临种种困难，但正如国人对“按揭买房”的接受过程一样，随着制度的完善和健全，“以房养老”必将成为我们面对养老问题可供选择的方式之一。

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1.张凌燕,赵京彦.“反向抵押贷款”模式初探[J].城市开发,2004.1：P55-56.

2.袁友文，以房养老：国际经验及中国前景分析.经济探讨，2006.6：P79

3.柴效武,生命周期理论及在售房养老模式中的应用.西安财经学院学报,