谈从有效需求看政府在提高居民购房能力中的作用

                       作者：李鹏雁　赖永秀　王雅林

　　关键词：有效需求  凯恩斯的消费函数  可支配收入  自发消费  引致消费
　　论文摘要：随着我国住房制度改革的推进，我国住房市场出现了城镇中等收八居民有强烈的购房欲望，然而叉因为收八偏低而没有实际支付能力，即有效需求不足的局面。凯．g斯的消费函数具有普遍意叉，就当前来说，居民对住房的消费尚属于其引致消费的一部分，政府应该通过增加中等收八居民的可支配收八来提高他们对住房的消费能力。而可支配收八的提高又有赖于税收杠杆，政府对国内居民发行套债和参与保脸可以增加政府的转移支付能力，从而提高中等收八居民的可支配收八。
　　一、我国住房消费市场出现了有效需求不足的局面
　　目前，我国存在大量商品房积压，l997年底，全国住房积压6400万平方米，1998年达到了7909万平方米，比1997年上升了41．2％。同时，我国约有450万户居住在面积小于4T方米住房里的特困户，3000多万平方米危房尚在使用，1970年至1975年城镇出生人口中约有1200万户家庭对住房有强烈的需求。为了缓和商品房积压和中等收人居民对住房的购买欲望这一矛盾，自1998年以来，人民银行允许各国有商业银行开办个人住房贷款业务，同时，各家银行也推出了“无限量贷款计划然而，真正意义上的住房消费市场并没有真正启动起来。对于收入偏低的居民来说，他们没有消费住房的实际能力；对于高收人居民来说，他们已经实现了住房需求。因而，本文着重研究潜在的住房消费者一中等收入居民的购房能力。当然，影响中等收入居民实际购房能力的因素是多种多样的。怛笔者认为，最主要的因素是中等收入居民没有足够的支付能力。
　　西方学告诉我们，需求是消费者在一定时期内，在每一种可能的价格水平上所愿意并且能够购买的商品数量。从这里我们可以看出，这里的需求是购买欲望与购买能力的统一，即有效需求同样，我国中等收入居民对住房这种特殊商品的需求也应该是购买欲望与购买能力的统一，只有在对住房有实际支能力的情况下，中等收入居民对住房的购买欲望才能得以实现因此，探索影响我国中等收入居民实际支付能力的因素，以寻找提高对住房的购买能力的途径是必要的
　　二、凯恩斯的消费函数对我们的启示
　　我们知道，中等收入居民对住房的实际需求是通过他们对住房的消费来实现的。当前，我国的住房消费市场是买方市场已是不争的事实，因而，凯恩渐的消费函数在这里是适用的。下面，文章通过对凯恩斯消费函数的分析来寻找摆脱住房消费市场有效需求不足困境的埘策。
　　影响由等收入居民消费能力的因素是多种多样的，它一般包括中等收入居民的实际收入水平()-)，商品的价格水平（p)、市场润率()等等，为此，中等收人居民的消费函数可以记为c-f{y,n r……)。在这诸多因素中，凯恩斯认为，中等收入居民的实际收入剥其消费具有决定性意义，因而中等收入居民的消费函数可化简记为c=f(Y)。凯恩斯的消费函数理论也告斥我们，由等收入居民的某些消费，即使他们没有收人，他们的消费也必须照常进行，如中等收入居民对基本的吃、穿、住、用、行的消费，西方经济学称之为自发消费，记作。因而，中等收入居民的消费函数可补充记为c：+，(J，)。凯恩斯消费函数理论还告诉我们，由等收入居民的收入有实际收入(y)和可以支配的收人()之分，因为他们的实际收入()中的一部分要以税收(的形式上缴国库．同时，政府的转移支付(tr)又将使中等收入居民的可支配收入(Yd)增加，它们的关系可以表示为=·矿玑与自发消费(Ⅱ)相对应，与中等收入居民可支配收入相关的消费称之为引致消费，它是边际消费倾向(p)与可支配收入()的乘积，记为p．这里．p_Ac／Ay,i．在一定时期内，它是一个相对不变的量，因而引致消费(p主要取决于中等收入居民的可支配收入()。这样，凯恩斯的消费函数可以记为c+p邯(y-矿}。
　　凯臣斯的消费函数具有普遍意义，它对于中等收入居民消费住房同样适用。从凯恩斯的消费函数c=n邮(y-聃可以看出．中等收入居民对住房的消费由自发消费(旺)和引致消费()两部分组成。当前，住房作为一种特殊的商品，它还不是自发消费的组戏部分，而应归于引致消费。因而，当前我国中等收入居民对住房的消费就取决于边际消费倾向(B)，实际收人(J)、政府的税收(ty)和政府的转移支付(tr)。前巳说明边际消费倾向(D)是一个相对不变的量，同样，中等收入居民的实际收人(在一定时期，一定地域内也是相对不变的量。这样，最终决定中等收入居民对住房的实际消费水平的因素就是居民的可支配收入中的政府税收和政府转移支付能力
　　三、政府在提高居民购房能力中的作用
　　政府的税收理论告诉我们，税收是政府财政收人的主要来源之一，是将收入的一部分以税收的形式，凭借国家的强制力要求纳税人无偿交给国家的收入。税收按其与收人是否相关，可以分为定量税和比率税，其中比率税又可以分为累进税、累退税和固定比率税。我国政府列入等收入居民的税收主要体现为对他们的个人所得征收累进税。
　　政府的转移支付在西方经济学中是指政府在社会福利保险，贫困救济和补助等方面的支出，其实质是政府对居民收入在不同社会成员之间进行转移和重新分配，它并不改变全社会的总收人水平。
　　将政府的税收理论和转移支付理论运用到提高中等收人居民实际购房能力中，我国的政府又该做些什么呢?在这里，我们可以借鉴当今世界上住房抵押贷款市场最发达的国家一美国的成功经验在税收方面，美国联邦政府规定，个人收人用于购房支出的免交个人所得税，购房人借到的抵押贷款电免交个人所得税，于是美国人愿意通过住房抵押贷款来购买住房在转移支付方面，美国政府对住房抵押贷款的支持表现得更是淋漓尽致。早在50年代中期以前，美国联邦政府就成立了联邦住宅管理局、退伍军人管理局向普通工人和退伍军人提供抵押贷款保险，从而大大降低了信息成本．漓少了交易费用，方便了居民获取住房抵押贷款，活跃了住房抵押贷款级市场在培育相住房抵押贷款的二级市场中，美国政府更充分展现了自己的作用l938年．联邦国民抵押协会(FNMA)战立，现在通常被称为“FannieMad’，1954年美国政府又对其进行了重组，强调了政府在住房抵押贷款二级市场中对抵押贷款业务的保险和担保作用；根据l968年的《住宅和城市开发案》联邦政府又成立了政府全国抵押办会‘GNMA)，现在通常被称为“GannieM’，它对联邦政府补贴的住宅计划提供特殊的信贷援助，并对提供违约保险和贷款担保(FHA—VA)抵押贷款组合提供担保。根据1970年颁布的《紧急住宅融资法案》，美国政府特许成立了联邦住宅抵押贷款公司(FHLMq，现在通常被称为FreddieMac，填补了了住房抵押贷款二级市场上由储蓄和贷款协会发放的普通贷款的空白；FNM GNM FHLMC这些机构发放的住宅抵押贷款都由美国政府提供担保保险，促进了美国住房抵押贷款的证券化。 　　借鉴美国的成功经验，结合我国的国情．在拓展我国住房抵押贷款业务，提高中等收入居民购房能力时，我国政府可以从以下三方面着手
　　第一，利用税收杠杆提高我国中等收入居民的购房能力。美国政府对于个人收入用于购房支出时免缸：个人所得税．并对个人借到的抵押贷款免征个人所得税，从而提高了居民个人购房的能力；我国政府出可以对中等收入居民用来购房的那部分收入免征个人昕得税，井鼓励他们借款买房同时，政府还可以对中等收人居民实行较低的比率税，甚至对某些收人免税，以提高他们的整体消费水平，从而也就提高了他们对住房的实际消费能力。至于因政府对他们实行减税。免税所带来的国家财政收人的减少，可以采取对高收入居民实行较高的比率税来弥补。由于税收“取之于民，用之于民”，这种办法不但可以提高全社会对住房的实际支付能力，而且可以缩小贫富悬殊税收本身已具有自动稳定器的作用，我国政府更应该积极而主动地对税收结构和税率进行干预和调节，以陡税收的自动稳定器作用发挥得更加充分。
　　第二，政府可以通过对内发行公债来增加财政收入，并将这部分收入的一部分用以支持中等收人居民赌买住房。如果说美国政府通过住房抵押证券业务促进了二级市场的繁荣，我国的住房抵押贷款还不具备走证券化道路的充分条件，不能通过住房抵押贷款证券化来发展我国的住房抵押二级市场，那么，我们是否可以考虑，由政府发行公债呢?如果说政府的对外公愤会造成财政赤字，会带来国家财产的损失，甚至会祸及子孙，那么，我们的政府是否可以考虑对发行公债呢?对内发行公债是政府的内债，是政府欠本国人民的愤，因而不构成负担，而且政府长期存在，可以用发新绩的办法来还旧债。即婕政府用征税的方式来还旧债，电只是社会则富在不同居民之间的再分配，对整个国家而言没有任何财产损失，甚至对于孙后代也不会造成负面影响，因为发行公债可以促或资本更多地形成，加快发展的速度，从而给子孙后代带来更多的财富。这就是著名的公债学说”因而，拽国政府对内发行公债可以为中等收人居民筹集到更多的购房资金。
　　第三，我国政府可以通过为中等收入居民提供贷款担保，以提高他们在住房消费信贷中的资信，使他以较低的茸付款就可以方便地获得抵押贷款。在美国，抵押贷款保险机制实行政府机构担保和私营抵押保险桕结合的混合模式，目前两者大约各占50％的市场份额。提供违约保险和贷款担保的两大机构，是政府专门为审低收入居民和退伍军人提供全额贷款担保的政府机构FNMA、GNMA、FHLMC所发放的住房抵押贷款也由美国政府提供担保，这样，当美国居民的首付款达到房价的3％一2O‰平均为5％一7％时便可获得抵押贷款当前，我国中等收入居民在申请住房抵押贷款时必须达到两大指标：一是贷款总额与房价之比，记为LTV，一般规定为70％二是每月还款金额与借款人月收入之比，记为PTI，一般规定为30％一40％当发放抵押贷款的机构严格地执行这两大指标时，势必将一大部分有购房欲望的中等收入居民拒之门外,。为此，我们的政府可以通过考察中等收入、居民的PTI值，如果发现他们的PTI值逐年趋于缩小，则表明他们有较强的还贷能力，发放抵押贷款的机构可以适当提高LTlv值以降低中等收入居民的首付款比例。对提高的这部分PTI值可由我国政府提供担保。现举例说明：某研究生毕业后应聘到一家事业单位，试用期内他的月工资为1000元，试用期满后，他的月[资E涨303000元，现在，他手持现金30000元，他想购买一套建筑面积5O平方米的住房，单价3000元／平方米，需要购买住房的贷款l50000元，现在他需向银行贷款120000元，此时他的LTV=l2／15=80％，超过了银行规定的70％的限额，经考察，此人文凭较高，专业前景看好，工作性稳定，政府部门预期他的收入看涨，因而估计他的PTI值将会逐渐下降，于是剥LTV超出的部分l50000×(8O％一70％)=l5000无进行了担保，这使他顺利地从银行获得l20000元贷款圆了“住房梦”
　　总之，由凯恩斯的需求函数可知，提高我国中等收入居民的购房能力可以借助税收杠杆和转移支付杠杆来进行，具体来说，可通过调节税收，发行公债和提供担保三种方式来提高他们对住房的支付能力。在我国，收入存在差距已成事实，并且还在逐步扩大，政府利用税收和转移支付这两大财政杠杆调节国民收入在全社会的分配，以帮助中等收人居民圆住房梦是必要的，政府介入住房担保业务，在使中等收八居民受益的同时，政府也将受益
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